2014年5月份，中信證券推出國內首單REITs產品“中信啟航”，受到行業矚目。而今年6月份，中信證券發布《關于中信啟航專項資產管理計劃第四期（暨資產處置）收益分配公告》，公告顯示，此次收益分配方案分啟航優先和啟航次級兩種，“啟航優先”本次處置的本金、利息和超額收益合計38.05億元，投資人實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1033.98元。

值得注意的是，“啟航次級”此次處置的本金、利息和超額收益合計19.10億元，投資人實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和超額收益1179.32元。經計算，次級投資者3年的投資收益率僅為17.9%，平均不足6%。而根據“中信啟航”發行數據顯示，該產品發行總額為52.1億元，優先、次級分層比例分別為70.06%、29.94%，其中“啟航優先”的預期收益率為7%。

上述收益分配公告發布后，惹來市場上一片質疑之聲。投資者表示，作為基礎資產的兩棟大樓，在北京的一棟位于CBD的核心區，在深圳的一棟可直通地鐵到香港，在京深地產走勢強勁的三年內，如此低的收益讓人難以理解。

而對于信托業內而言，亦對次級份額收益如此之低表示不解。有信托經理質疑：“北京和深圳的優質物業受讓三年后變現，次級檔年化收益只有6%，是資產的原因還是管理人的原因？權益類REITs是否還有投資價值？”

《證券日報》記者就此問題向資管業內人士求證，多位資管人士表示，一般來說，次級份額的收益率是比較高的，“年收益6%”的數據并不能代表REITs產品的真實收益水平?！霸擁椖磕壳笆找嫠捷^低，可能在評估等方面存在一定問題，預估底層資產升值水平應該在40%以上?！蹦辰咏擁椖康臉I務人員向記者表示，“簡單以一單產品的收益率來否定REITs產品并不可行，今后類似產品的收益情況還是令人期待的?！?

事實上，在房地產信托高呼“轉型”的當下，REITs產品長期以來被寄予厚望。日前，中鐵信托副總經理陳赤在采訪中表示，房地產信托轉型的升級與創新主要模式之一，即是與證券公司合作開發以優質不動產為基礎資產的公募REITs，并希望外部環境能夠給予信托公司直接參與設立和發行Reits的機會。

除市場關注外，近幾年的兩會議案上，亦頻頻出現“建議推動房地產投資信托基金立法”、“助力商業不動產資產證券化”等議案。目前，《房地產投資信托基金法》尚未真正出臺，REITs相關政策仍在推進過程中。并且，中國基金業協會也將推動REITs模式納入2017年協會中心任務之一，并對REITs相關稅收政策的問題也給予充分關注。

華融信托研究員袁吉偉撰文指出，商業地產是較為優質的投資資產，根據國外REITs收益率分析，其收益率水平高于債券收益率，低于股票收益率，但是波動性較低，股息率在大部分時間都跑贏了美國10年國債收益率。在資產配置難度越來越大的背景下，REITs業務能夠為保險、社保資金等機構投資者提供安全、較理想的投資回報率。

REITs業務具有幾個關鍵點：首先是要注重通過REITs撬動存量商業地產市場，加強存量商業地產資源的整合能力。其次是要有效把控基礎資產種類和區域位置，合意的REITs基礎資產主要包括寫字樓、零售類、商業綜合體等商業地產，并著重考慮一線城市。最后，開展REITs需要專業人才和整合好相關機構、資金資源。在探索REITs業務發展過程中，信托公司有必要加強商業地產專業人才的培養，建設專注商業地產業務發展的子公司，強化對REITs中介機構的聯系和互動，夯實REITs業務發展基礎。

（來源：證券日報 閆晶瀅）